Отдавате апартамент за нощувки? Какви са правилата в България през 2026 г.

Това означава регистрация, административни задължения, данъци и правила, които собственикът трябва да познава преди първата резервация.

1. Не можете просто да публикувате апартамента и да започнете

Действащият режим изисква туристическото настаняване да се извършва в регистриран или категоризиран туристически обект.

Министерството на туризма изрично напомня, че апартаменти и стаи за гости могат да упражняват дейност само след надлежно регистриране или категоризиране и вписване в Националния туристически регистър.

За апартаментите за гости съществува регистрационен режим чрез общината и Националния туристически регистър. Актуалната административна услуга посочва и такса за регистрация от 10,23 евро на легло.

Преди да започнете, проверете конкретната процедура в общината, където се намира имотът.

2. Обявяването онлайн също е регулирано

Законът предвижда, че туристически услуги онлайн, включително чрез електронни платформи, могат да се предлагат само за категоризирани или регистрирани места за настаняване.

Това е важно независимо дали използвате международна платформа, собствен сайт или специализиран сайт за имоти и нощувки.

Самото присъствие онлайн не заменя регистрацията на обекта.

При Dealehome например обявата може да помогне собственикът да представи ясно броя гости, характеристиките, местоположението, снимките и условията на имота. Но това е инструмент за представяне и намиране на гости — законовите изисквания към самия туристически обект остават отделна отговорност на лицето, което извършва дейността.

3. Гостите трябва да бъдат отчетени

Краткосрочното настаняване е свързано и със задължения за отчетност.

Регистрираните места за настаняване трябва да изпълняват приложимите изисквания за подаване на информация в системите за туристическа отчетност, включително Единната система за туристическа информация – ЕСТИ.

Това е една от основните разлики между туристическото настаняване и обикновения дългосрочен наем.

Практически това означава, че собственикът трябва да организира не само резервациите, почистването и ключовете, но и административната част на дейността.

4. Данъците са различни от тези при обикновения дългосрочен наем

НАП изрично разглежда краткосрочното отдаване чрез платформи като форма на хотелско настаняване, при която могат да възникнат задължения за различни видове данъци и осигурителни вноски.

Според конкретния случай може да има патентен данък, данък върху доходите или корпоративен данък, ДДС и осигурителни задължения.

Затова една от най-големите грешки е собственикът да смята:

„Получавам 100 евро на вечер, следователно това е моят доход.“

От него трябва да бъдат извадени:

• данъци;
• туристически данък;
• почистване;
• пране;
• консумативи;
• ток и вода;
• комисиони;
• ремонти;
• амортизация;
• периоди без заетост.

Краткосрочното отдаване може да бъде доходно, но трябва да се разглежда като дейност, а не само като по-висок наем.

5. Туристическият данък не трябва да се забравя

При реализирани нощувки възниква и задължение за туристически данък по реда на местното законодателство.

Конкретният размер зависи от общината и характеристиките на мястото за настаняване.

Затова собственикът трябва да провери актуалната ставка в общината, в която е регистриран обектът, а не да използва стойност от друга община или стара публикация в интернет.

6. Какво се обсъжда да се промени през 2026 г.?

През януари 2026 г. в Народното събрание е внесен нов законопроект за изменение и допълнение на Закона за туризма. Към момента той е законопроект и не трябва да се представя като вече действащо правило.

Това е особено важно за собствениците.

Когато четете заглавия от типа:

„Нови правила за Airbnb“

първо проверете дали става дума за:

• влязъл в сила закон;
• приет текст, който още не е в сила;
• или само законопроект.

Трите неща са съвсем различни.

През 2026 г. Министерството на туризма също създаде Съвет за реформи в туризма с цел подготовка на законодателни, административни и организационни промени в сектора. Това показва, че нормативната среда продължава да се развива.

7. А трябва ли съгласие от съседите?

Тук трябва да сме особено внимателни, защото режимът е променян през годините и различните процедури не бива да се смесват.

В по-стария режим за категоризиране е съществувало изискване за документ с подписи на повече от 50% от собствениците в сградата при стаи и апартаменти за гости.

След измененията през 2020 г. стаите и апартаментите за гости преминават към отделен регистрационен режим като места за настаняване клас „В“.

Затова собственикът не трябва да използва стар списък с документи от интернет. Проверете актуалната регистрационна процедура за вашата община към момента на подаването.

8. Не пренебрегвайте правилата на сградата

Дори когато туристическата дейност е регистрирана, това не означава, че можете да игнорирате останалите хора в сградата.

Честата смяна на гости, шумът, използването на общите части и късните настанявания могат да създадат реални конфликти.

Затова добрата организация включва ясни правила за:

• максимален брой гости;
• партита;
• шум;
• пушене;
• домашни любимци;
• използване на общите части;
• часове за настаняване;
• аварийна връзка със собственика.

Законът е минималната рамка.

Доброто управление на имота е това, което позволява дейността да работи дългосрочно.

9. Обявата трябва да бъде ясна, а не просто красива

При нощувките гостът обикновено няма предварителен оглед.

Той взема решение от снимки и информация.

Затова обявата трябва ясно да показва:

• реалния брой места за спане;
• кухня и оборудване;
• баня;
• климатизация;
• интернет;
• асансьор;
• паркиране;
• достъп;
• местоположение;
• подходящ ли е имотът за семейства;
• максимален брой гости;
• правила за настаняване.

Това е една от причините подробните характеристики да са полезни и при нощувките. Вместо гостът да търси всичко в дълго описание, в Dealehome може да вижда ключови параметри на имота и да търси например според броя гости и останалите си критерии.

Колкото по-ясна е обявата, толкова по-малък е рискът от различни очаквания между гост и домакин.

10. Преди първата резервация направете този кратък чеклист

Проверете:

Регистриран ли е обектът?

Вписан ли е в Националния туристически регистър?

Организирано ли е отчитането на гостите?

Ясен ли ви е данъчният режим?

Проверили ли сте туристическия данък в общината?

Имате ли правила за гостите?

Имате ли застраховка, подходяща за начина на използване на имота?

Знаете ли кой реагира при авария, когато вие не сте на място?

Ако на някой от тези въпроси отговорът е „не“, по-добре го решете преди първата резервация.

Какъв е изводът?

Краткосрочното отдаване може да бъде добра възможност за един собственик.

Но то вече не е просто:

„Имам свободен апартамент и ще го пусна за нощувки.“

Това е туристическа дейност с конкретни правила, регистрация, отчетност и данъчно облагане.

И понеже през 2026 г. има активни предложения за промени в Закона за туризма, собственикът трябва да следи не само обявите и цените, а и нормативната рамка.

Най-добрият момент да разберете правилата е преди първия гост — не след първата проверка.

Често задавани въпроси

Трябва ли апартаментът да бъде регистриран, ако го давам само от време на време?

Когато предоставяте апартамент на туристи за нощувка като туристическа услуга, се прилага режимът по Закона за туризма. Министерството на туризма изрично посочва, че апартаментите за гости трябва да са надлежно регистрирани или категоризирани според приложимия режим.

Мога ли да публикувам нерегистриран апартамент в онлайн платформа?

Действащият Закон за туризма предвижда туристически услуги онлайн да се предлагат само за регистрирани или категоризирани места за настаняване.

Плаща ли се данък върху доходите от нощувки?

Да. Точният режим зависи от това кой извършва дейността и по какъв начин. НАП посочва, че могат да възникнат задължения за патентен данък, данък върху доходите или корпоративен данък, ДДС и осигуровки.

Влезли ли са в сила всички обявени промени за краткосрочните наеми през 2026 г.?

Не. Част от публично обсъжданите промени са законопроекти. Например проектът за изменение на Закона за туризма, внесен на 28 януари 2026 г., към наличната официална информация продължава да е обозначен като законопроект. Затова винаги проверявайте дали дадено изискване действително е прието и обнародвано.

Бележка: Статията е информационна и отразява наличната официална информация към 31 август 2026 г. При започване на конкретна дейност проверете актуалните изисквания на Министерството на туризма, НАП и съответната община.