Общи части при покупка на апартамент: какво трябва да знаете

И точно тук купувачът трябва да зададе един много прост въпрос:

„Тези 100 кв.м застроена площ на апартамента ли са, или площ с включени общи части?“

Разликата може да бъде значителна.

Какво всъщност са общите части?

Законът за собствеността определя кои части от една сграда в режим на етажна собственост са общи за собствениците.

Сред тях са например:

• земята, върху която е построена сградата, когато е обща;
• основите;
• външните стени;
• носещите стени;
• колоните и конструктивните елементи;
• плочите;
• стълбите;
• стълбищните площадки;
• покривът;
• общите входни врати;
• асансьорите;
• главните линии на инсталациите;
• водосточните тръби;
• както и други части, които по естеството или предназначението си служат за общо ползване.

Правната основа е чл. 38 от Закона за собствеността. Общите части по правило не могат просто да бъдат разделени между собствениците като отделни физически помещения.

Какво означава „идеални части“?

Когато купувате апартамент в сграда с етажна собственост, не придобивате само самото жилище.

Към него принадлежи и определен идеален дял от общите части на сградата.

„Идеален“ означава, че например вашите 5% от стълбището не представляват конкретно определени пет стъпала.

Имате дял от общата собственост като цяло.

Този дял има значение и при управлението на етажната собственост, определени разходи, ремонти и гласуване.

Влизат ли общите части в чистата квадратура на апартамента?

Не.

Но тук термините често объркват купувачите.

„Чиста площ“ е широко използван разговорен и търговски термин, но не е достатъчно точен сам по себе си за юридическа проверка.

По-важно е да видите каква площ е записана в документите на самостоятелния обект и отделно какъв дял от общите части принадлежи към него.

По кадастралните правила за самостоятелен обект се записва „площ по документ“, а идеалните части от общите части са отделен елемент на собствеността.

Затова е възможно например да видите оферта:

Обща площ: 100 кв.м

но в документите да се окаже приблизително:

**Апартамент: 86 кв.м

• съответни идеални части от общите части**

Това не означава автоматично, че има нарушение.

Означава, че трябва да знаете как е формирано числото в рекламата.

Как се записват общите части в нотариалния акт?

При сделки с апартаменти обичайно самостоятелният обект се описва отделно, а след него се посочват принадлежащите към него идеални части.

Типичната логика е:

„Апартамент … със застроена площ … кв.м, заедно с … % идеални части от общите части на сградата…“

В зависимост от собствеността върху земята може да има и идеални части от земята или от правото на строеж.

Точната формулировка обаче зависи от конкретния имот, строителните документи и предходните документи за собственост.

В нормативната уредба за етажната собственост също се работи отделно със застроената площ на самостоятелния обект и идеалните части от общите части, изразени в проценти.

А ако в нотариалния акт няма посочен процент?

ЗУЕС предвижда механизъм и за случаите, в които в документите за собственост не са определени идеалните части.

За целите на закона те могат да бъдат изчислени чрез съотношение между площта на конкретния самостоятелен обект заедно с придадените складови помещения и съответните площи на всички обекти в сградата.

Тоест липсата на изписан процент не означава, че собственикът няма права върху общите части.

Но при покупка това е нещо, което е добре да бъде изяснено предварително.

Защо при новото строителство трябва да питаме особено внимателно?

Защото в рекламите много често се използва терминът:

„обща площ“

В нея може да са събрани:

площта на апартамента + съответстващите му общи части.

И ако сравнявате два имота само по:

цена ÷ рекламирани квадратни метри

може да получите подвеждаща представа.

Пример:

Апартамент А

Цена: 200 000 €
Обявена площ: 100 кв.м
Площ на апартамента: 86 кв.м

Апартамент Б

Цена: 200 000 €
Обявена площ: 94 кв.м
Площ на апартамента: 89 кв.м

На пръв поглед първият изглежда по-голям.

Но жилищната площ, която реално получавате, може да е по-малка.

Затова цената на квадратен метър има смисъл само ако сравнявате еднакъв тип площ.

Какво да поискате преди да дадете капаро?

Не разчитайте само на квадратурата в обявата.

Поискайте да видите:

• нотариалния акт или документа за собственост;
• схема на самостоятелния обект от кадастъра, когато има одобрена кадастрална карта;
• площта по документ;
• процента идеални части;
• архитектурния план при ново строителство;
• как точно продавачът е получил „общата площ“, посочена в офертата.

Кадастърът съдържа за самостоятелните обекти идентификатор, етаж, очертание, брой нива, предназначение и площ по документ.

Не гледайте само числото в обявата

Тук доброто представяне на един имот е важно и за купувача, и за продавача.

Когато площта, характеристиките, етажът, помещенията и останалите параметри са структурирани ясно, човек много по-лесно разбира какво реално разглежда.

Затова и при обявите в Dealehome идеята е важните характеристики да се виждат отделно, вместо всичко да бъде скрито в свободен текст.

Но независимо в коя платформа сте намерили имота, при сериозен интерес винаги сравнявайте информацията от обявата с документите.

Обявата ви помага да намерите имота. Документите ви показват какво действително купувате.

Най-важният въпрос

Следващия път, когато видите:

„Апартамент 100 кв.м“

не питайте само:

„Колко струва квадратният метър?“

Първо попитайте:

„100 кв.м какво точно?“

Защото площта на апартамента и идеалните части от общите части не са едно и също.

И когато инвестицията е за десетки или стотици хиляди евро, тази разлика си заслужава да бъде разбрана преди капарото, а не след нотариалния акт.

Често задавани въпроси

Общите части част от апартамента ли са?

Не. Те са обща собственост на собствениците в сградата, като към конкретния апартамент принадлежи определен идеален дял от тях.

Общите части включват ли се в квадратурата в обявата?

В някои обяви, особено при ново строителство, се посочва „обща площ“, в която продавачът е включил площта на обекта и съответстващи общи части. Затова винаги трябва да се провери как е формирана посочената квадратура.

Къде да видя реалната площ на апартамента?

Проверете документа за собственост, кадастралната схема и при необходимост архитектурните документи. В кадастъра за самостоятелния обект се съдържа „площ по документ“.

Как се записват идеалните части в нотариалния акт?

Обичайно след описанието на самостоятелния обект се посочва, че той се придобива заедно с определен процент идеални части от общите части на сградата и според конкретния случай — от земята или правото на строеж.

Асансьорът обща част ли е?

Да. Законът за собствеността изрично посочва асансьорите сред общите части на сградата.

Правна основа: чл. 38 от Закона за собствеността, Закон за управление на етажната собственост и Закон за кадастъра и имотния регистър. При конкретна сделка документите на конкретния имот трябва да бъдат проверени индивидуално от нотариус или адвокат.

Какво са общите части на сградата, влизат ли в квадратурата на апартамента и как се записват в нотариалния акт? Вижте какво да проверите преди покупка.

общи части на сграда, идеални части, квадратура на апартамент, чиста площ на апартамент, застроена площ, нотариален акт апартамент, обща площ апартамент