На пръв поглед сравнението изглежда лесно — виждате цена на обявата и избирате. Но реалната цена на един имот започва след цената в обявата.

При покупката могат да се добавят данък за придобиване, нотариус, регистрация, адвокат, техническа проверка и евентуално брокерско възнаграждение. А след това всяка година идват местни данъци, ток, вода, интернет, застраховка и поддръжка.

Затова Dealehome сравнява един и същ практически сценарий:

къща с 2 спални, подходяща за живеене, в крайбрежен район, но не задължително на първа линия.

Не използваме средна цена за цяла държава, защото тя почти нищо не казва на купувача. Сравняваме конкретни региони.

Четири реалистични морски пазара

За сравнението използваме:

България — районът на Созопол и Южното Черноморие
Гърция — Халкидики
Испания — Torrevieja, Costa Blanca
Италия — Calabria, районите около Tropea/Cetraro

Цените по-долу са ориентир за реалния пазар през 2026 г., а не фиксирана оценка за всеки имот.

При Torrevieja например в момента има оферти за двуспални townhouses около €137 300–€159 900, като площите са приблизително 42–76 m². Има и по-евтини предложения около €99 000, но те могат да изискват ремонт. Holprop

В Calabria разликата е осезаема. В Cetraro има пример за жилище с две спални, 90 m², само на около 40 метра от морето за €125 000, а около Tropea се срещат двуспални имоти приблизително между €110 000 и €150 000. Nestoria

Това показва защо националните средни цени могат да заблуждават: морският регион е много по-важен от името на държавата.

1. България: Южното Черноморие

При бюджет около €150 000 по Южното Черноморие все още е възможно да се търси реална къща или редова къща с две спални, а не само малък апартамент.

В по-търсените части на Созопол, Несебър или непосредствено до морето цената може да бъде значително по-висока. Но ако човек приеме 5–15 минути разстояние до плажа, възможностите стават много повече.

Какво плащате при покупката?

В България купувачът трябва да предвиди:

местен данък при придобиване, нотариална такса, такса за вписване и при необходимост адвокат и брокер.

Местният данък не е еднакъв за цялата страна — ставката се определя от съответната община в законовите граници. Затова в отделната статия за България ще сметнем конкретно за избраната морска община, вместо да използваме подвеждаща национална ставка.

Практически човек, който гледа имот за €150 000, не трябва да планира само €150 000 наличен бюджет. Добре е предварително да има резерв за самата сделка.

Какво получавате като начин на живот?

Предимствата са сравнително ниските текущи разходи, близостта до България и липсата на езикова или административна адаптация за български купувач.

Цената на електроенергията за домакинствата в България остава по-ниска от тази в Гърция, Испания и Италия според последните сравними данни на Eurostat. European Commission

Недостатъкът при част от крайбрежните селища е силната сезонност — място, което е много оживено през юли, може да бъде значително по-тихо през януари.

2. Гърция: Халкидики

Халкидики е особено интересен за български купувачи заради автомобилния достъп и огромния избор от морски населени места.

За двуспална maisonette или малка къща в район, който не е непосредствено на първа линия, реалистичният бюджет вече често започва около €150 000, а при по-търсени места или по-ново строителство лесно преминава €200 000.

Данъкът при придобиване

Стандартният гръцки данък при прехвърляне е 3%, плюс общинска добавка, равна на 3% от размера на самия данък. На практика това прави около 3,09% при стандартна сделка. GreekProperty.org

При облагаема стойност €150 000 това означава приблизително:

€4 500 основен данък + €135 добавка = €4 635.

И това е само данъкът.

Към него могат да се добавят нотариус, вписване в кадастъра, адвокат, инженер и брокер. Практически ориентир за общите допълнителни разходи при стандартна сделка често е около 5,5–8%+, но конкретният процент зависи от имота и договорените професионални услуги. GreekProperty.org

След покупката собственикът плаща и годишния имотен данък ENFIA.

Какъв живот получавате?

Халкидики предлага дълъг летен сезон, множество плажове и сравнително лесен достъп от България.

За постоянно живеене обаче е важно да се гледа конкретното населено място. Малко курортно село и район близо до Солун могат да предлагат съвсем различен живот през зимата.

3. Испания: Torrevieja и Costa Blanca

Тук сравнението става особено интересно.

При Torrevieja двуспален townhouse може да бъде намерен приблизително около €140 000–€160 000, но често говорим за по-малка площ, отколкото бихме получили в България или Calabria.

Текущи оферти показват например двуспални имоти за около €137 300, €159 500 и €159 900, докато по-добре разположени или обновени варианти могат да достигнат €200 000–€250 000 и нагоре. Holprop

Но цената на покупката не е крайната цена

При вторичен имот в Испания се плаща ITP, като ставката зависи от автономната област.

Това означава, че не е коректно да се пише „данъкът за покупка в Испания е X%“ без да знаем в кой регион се намира имотът.

При ново строителство данъчният режим е различен и обичайно включва ДДС.

В отделната статия за Испания ще използваме Comunidad Valenciana, защото Torrevieja се намира именно там, и ще изчислим пълната покупна цена по местните правила.

Какво получавате?

Тук едно от големите преимущества е възможността за значително по-целогодишен морски начин на живот.

Costa Blanca има добре развита инфраструктура, международни общности, летища, медицински услуги и много населени места, които функционират извън летния туристически сезон.

Но получавате по-малко квадратни метри срещу същия бюджет.

4. Италия: Calabria

Calabria е може би най-интересната изненада в сравнението.

Южна Италия няма цените на Tuscany, Liguria или районите около големите северни градове.

В Cetraro например има актуален пример за 90 m², две спални, на около 40 метра от морето за €125 000. В същия район 140 m² жилище с три спални и морска гледка се предлага за около €125 000. Nestoria

Около Tropea също се срещат двуспални имоти между приблизително €110 000 и €150 000, макар че точната локация и типът на имота променят цената значително. Nestoria

Данъците при покупка са по-сложни

При стандартна покупка на второ жилище от частно лице регистрационният данък по общото правило е 9%, но тук има много важна особеност: при определени сделки данъчната основа може да бъде кадастралната стойност, а не просто продажната цена.

Затова не трябва механично да смятаме:

€150 000 × 9% = €13 500

и да го представяме като задължителния данък за всеки имот.

Точната сума зависи от конкретната кадастрална стойност и вида на сделката.

Именно това ще разгледаме подробно в статията за Италия.

А какво ще плащате след покупката?

Цена на имота и данъците са само началото.

Собственикът трябва да предвиди:

ток + вода + интернет + местни данъци + застраховка + поддръжка + евентуални общи части/комплекс + ремонти.

Само при електроенергията вече има чувствителни различия. По последните сравними данни на Eurostat за домакинствата, измерени в покупателна способност, България е по-евтина от останалите три пазара; Гърция и Испания са приблизително около 29 PPS/100 kWh, а Италия около 31 PPS/100 kWh. European Commission

Това не означава автоматично, че сметката ви ще бъде точно определена сума — тя зависи от потреблението, тарифата, отоплението и характеристиките на сградата. Но показва защо годишната цена на собствеността също трябва да бъде част от избора на имот.

Какво реално получавате за около €150 000?

Това не е класация. Четирите пазара дават различен продукт.

За човек, който търси максимална площ и по-ниски текущи разходи, едни региони ще изглеждат по-привлекателни.

За човек, който иска целогодишен средиземноморски живот, приоритетите ще бъдат други.

За друг най-важно може да бъде да стига до къщата си с автомобил от България.

Най-важният въпрос не е „Колко струва къщата?“

По-полезният въпрос е:

„Колко ще ми струва да я купя, да я притежавам и да живея в нея?“

Къща за €145 000 в една държава може след всички разходи да изисква значително по-голям първоначален капитал от къща със същата цена в друга.

И обратното — по-скъпият имот може да се окаже по-подходящ, ако районът предлага по-добра целогодишна инфраструктура, летище, здравни услуги, възможност за отдаване или начин на живот, който е важен за вас.

Цената на квадратен метър не измерва качеството на живота.

Точно затова при търсенето на имот има смисъл да се гледат не само цена и местоположение, а характеристиките, които определят как ще живеете в него.

Следва в Dealehome

Ще разгледаме всяка държава поотделно и ще направим реална сметка за конкретен двуспален имот:

България: цена + местен данък + нотариус + вписване + годишни разходи.
Гърция: Халкидики + transfer tax + нотариус + ENFIA + текущи разходи.
Испания: Costa Blanca + ITP + нотариус + регистър + местни данъци.
Италия: Calabria + регистрационен данък + кадастрална стойност + нотариус + годишни разходи.

Колко струва къща с две спални на морето през 2026 г.?
В разглежданите по-достъпни крайбрежни региони двуспални имоти могат да се намерят приблизително от €110 000–€160 000 в Calabria, €130 000–€170 000 по части от българското Черноморие, €135 000–€190 000 около Torrevieja и приблизително от €150 000 нагоре в части от Халкидики. Конкретната цена зависи силно от разстоянието до морето, състоянието и вида на имота.

Къде разходите при покупка са най-ниски?
Системите са различни и не трябва да се сравняват само по един процент. В Гърция стандартният transfer tax е около 3,09%, докато Испания използва регионални ставки, Италия има различна данъчна основа според сделката, а в България местният данък зависи от общината. GreekProperty.org

Достатъчни ли са €150 000, ако имотът струва €150 000?
Обикновено не. Купувачът трябва да предвиди допълнителни средства за данъци, нотариални и регистрационни разходи, професионални услуги и евентуална брокерска комисиона.