по закон „къща за гости“ не означава всяка къща, която отдавате цялата за нощувки.

Какво представлява „къща за гости“ по Закона за туризма?

Законът определя къщата за гости като жилищна сграда с ниска етажност, която разполага с до 10 стаи за настаняване. Гостите ползват общи помещения като всекидневна, обзаведена кухня, трапезария или място за хранене и зона за отдих в двора.

Същественото е, че обектът се стопанисва от домакини, които живеят в същата сграда или в съседство, грижат се за обслужването и по закон е предвидено изхранване поне със закуска.

Това е важно още преди регистрацията.

Ако бизнес моделът ви е например напълно самостоятелна луксозна вила без домакин и без хранене, трябва да проверите дали правилният вид туристически обект наистина е „къща за гости“, или друг вид място за настаняване.

Първо определете правилния вид обект. После инвестирайте в регистрацията му.

Стъпка 1: Проверете дали сградата може да се използва като къща за гости

Преди мебели, сайт и реклама трябва да проверите документите на имота.

В процедурата за категоризация се декларира правото да извършвате дейност в конкретния обект. Когато заявителят не е собственик и документът за ползване не подлежи на вписване, към заявлението се прилага копие от документа, който дава право на ползване.

Практически проверете:

• собствеността;
• предназначението на сградата;
• документите за въвеждане в експлоатация;
• дали фактическото състояние отговаря на документите;
• има ли незаконни пристройки;
• има ли необходимия капацитет;
• има ли подходящи санитарни помещения;
• има ли безопасен достъп;
• има ли условия за общите помещения, които законът изисква за този вид обект.

Ако тепърва преустройвате жилище за туристически бизнес, проверете и строителния режим с архитект или общината преди ремонта.

Стъпка 2: Къщата за гости подлежи на категоризация

Къщата за гости е място за настаняване клас „Б“ и подлежи на категоризация по Закона за туризма. Категорията се определя според минималните изисквания за сградата, обзавеждането, оборудването, услугите и обслужването.

За къщите за гости компетентният орган по процедурата е кметът на съответната община или оправомощено от него лице.

Тоест, ако къщата е в Банско, подавате в съответната община, а не директно в Министерството на туризма.

Стъпка 3: Какви документи се подават?

Основният документ е:

заявление-декларация за категоризиране на място за настаняване.

Обичайно към процедурата се изискват:

• заявление-декларация по образец;
• данни за заявителя;
• име на къщата на български и латиница;
• адрес и контакти;
• информация за правото да се извършва дейност в имота;
• документ за ползване, когато е приложим;
• пълномощно, ако документите се подават чрез представител;
• документ за платена административна такса.

Административните услуги на общините следват изискванията на Закона за туризма, но е добре да проверите точно списъка на съответната община преди подаването.

Стъпка 4: Колко струва категоризацията?

Тук има две отделни такси, което често се пропуска.

По актуалната тарифа за къща за гости таксата за разглеждане на документите е:

5,11 евро на легло.

След определяне на категорията има и такса за вписване в Националния туристически регистър, която също е определяна спрямо капацитета. В административните услуги на общините например се посочват отделно таксата за разглеждане и таксата за вписване.

Примерно при 12 легла само първият компонент би бил:

12 × 5,11 € = 61,32 €.

Проверете точния размер в общината в момента на подаване, тъй като тарифите могат да бъдат актуализирани.

Стъпка 5: Как протича самата процедура?

След подаване на документите те се проверяват.

При изрядна документация се открива процедура по категоризиране и може да бъде издадено временно удостоверение, което е валидно три месеца. В административните процедури се посочва срок около 14 дни за този етап.

След това се извършва проверка на място.

Комисията проверява дали действителните условия отговарят на изискванията за заявената категория.

Общият административен срок за категоризация в редица общини е посочен като около 104 дни, включващ временното удостоверение и процедурата по окончателното определяне.

След успешното приключване получавате:

удостоверение за категория + табела с категорията.

Те трябва да бъдат поставени на видно място.

Стъпка 6: Категорията не е безсрочна

Удостоверението за категория е със срок 5 години.

Ако искате да продължите да работите, процедурата за потвърждаване трябва да бъде предприета преди изтичането на срока. В административните услуги е предвидено заявлението за потвърждение да се подава до три месеца преди изтичане на петгодишната категория.

Това е срок, който си заслужава да имате в календар.

Изтекла категория може да означава, че вече нямате право да предлагате туристическото настаняване.

Какви условия трябва да предлага една къща за гости?

Изискванията зависят от категорията, но наредбата обхваща:

• изграждане;
• обзавеждане;
• оборудване;
• услуги;
• обслужване;
• безопасност;
• хигиена.

Сред посочваните базови изисквания са осигуряване на безопасност и спокойствие на туристите, технически изправни уреди и съоръжения, подходящо отопление, добре поддържана сграда и достъп до помещенията.

Не купувайте обзавеждането на случаен принцип и едва след това да проверявате категорията.

Първо вижте изискванията за категорията, за която ще кандидатствате.

Това може да ви спести повторни ремонти и покупки.

Закуската не е просто екстра

Тук къщата за гости е различна от много други форми на настаняване.

В легалната дефиниция на къщата за гости е посочено, че домакините се грижат и за изхранването на гостите, минимум закуска.

А когато се приготвя и предлага храна, вече трябва да мислите и за законодателството за храните.

БАБХ поддържа процедура за регистрация/одобрение на обекти за производство, преработка и/или дистрибуция на храни.

Преди да започнете да приготвяте закуска за гости, проверете с съответната Областна дирекция по безопасност на храните:

• какъв режим се прилага за кухнята;
• необходима ли е регистрация на обекта;
• какви хигиенни процедури са необходими;
• как се съхранява храната;
• температурен контрол;
• проследимост на продуктите;
• алергени;
• самоконтрол.

Тук не бих препоръчала подход „само кафе, яйца и сирене са, няма проблем“.

Храната е една от зоните с реален контрол и реална отговорност.

Ако имате ресторант, правилата стават повече

„Закуска за гостите“ и отделно работещ ресторант не са едно и също.

Ако към къщата има заведение за хранене и развлечения, което попада в съответния режим, може да се наложи самостоятелна категоризация на заведението, с отделни изисквания и такси. Министерството на туризма поддържа отделна процедура за категоризиране на заведенията за хранене и развлечения.

Затова още в бизнес плана определете:

Ще предлагам само закуска за настанените гости или ще развивам и ресторантьорска дейност?

Това решение променя административната картина.

След категоризацията идва ЕСТИ

Получаването на табелата не е краят.

Всеки хотелиер, включително лицата, които управляват къщи за гости, е длъжен да подава данни за настанените туристи към Единната система за туристическа информация – ЕСТИ.

Това задължение действа от 1 октомври 2019 г.

В системата се отчитат данни за настаняването, включително пристигане и отпътуване на туристите.

Това означава, че трябва да имате вътрешен процес:

резервация → check-in → регистрация на госта → ЕСТИ → check-out.

Не оставяйте ЕСТИ „за счетоводителя“, ако не сте уточнили изрично кой реално ще въвежда информацията.

Националният туристически регистър също е важен

След категоризацията обектът се вписва в Националния туристически регистър – НТР.

Регистърът е публичен и позволява на клиентите и контролните органи да проверят дали обектът действително има право да предлага туристическо настаняване.

Това вече е и маркетингово предимство:

не просто твърдите „легална къща за гости“, а клиентът може да го провери.

Туристическият данък: плаща се за реализираните нощувки

Къщите за гости дължат туристически данък.

Той е местен данък, което означава, че конкретният размер се определя от съответния общински съвет.

Затова няма една единствена национална цена за нощувка.

Например Община Пловдив посочва, че туристическият данък се внася до 15-о число на месеца, следващ месеца, през който са предоставени нощувките.

Има и годишна декларация по чл. 61р от ЗМДТ за туристическия данък. НАП поддържа актуалния образец, включително след промени през 2026 г.

В практиката трябва да следите:

брой реализирани нощувки × местната ставка = туристически данък.

Как се облага доходът от къщата за гости?

Тук няма универсален отговор от типа:

„Плаща се 10% и приключваме.“

Зависи кой извършва дейността:

• физическо лице;
• ЕТ;
• дружество;
• друг допустим субект;

и как е структурирана дейността.

При системна хотелиерска дейност трябва да бъдат анализирани подоходното/корпоративното облагане, евентуални осигурителни задължения, ДДС и местните данъци.

Това трябва да бъде уточнено със счетоводител преди първата продажба, а не при годишното приключване.

ДДС при настаняването

Когато сте регистрирани по ДДС и предоставяте облагаема услуга по туристическо настаняване, НАП посочва намалена ставка от 9% за настаняване в хотели и подобни заведения, включително ваканционно настаняване.

Но регистрацията по ДДС и всички специфични основания трябва да бъдат разглеждани отделно.

Особено внимание заслужават и комисионите към чуждестранни резервационни платформи, защото могат да възникнат специфични ДДС задължения дори преди обичайната регистрация по оборот.

Тук задължително бих включила счетоводител.

Трябва ли да издаваме фактура?

Да можете да издадете правилен документ е част от нормалното управление на къщата.

НАП посочва, че данъчно задължено лице по принцип издава фактура за извършена услуга или получен аванс. Фактура се издава независимо дали доставчикът е регистриран по ДДС, макар че има случаи, при които фактурата не е задължителна – например определени доставки към данъчно незадължено физическо лице. При поискване от страна по сделката фактура може да бъде издадена.

Това означава, че трябва предварително да можете да обслужите и:

• турист, който не желае фактура;
• фирмен клиент, който иска фактура;
• командирован служител;
• авансово плащане;
• туристическа агенция;
• групово настаняване.

Корпоративните клиенти често избират обекта именно според това дали фактурирането е организирано.

А касова бележка?

Фактурата и касовата бележка не са едно и също.

НАП посочва, че продажбите в търговските обекти по правило се регистрират с фискален или системен бон, освен при определени начини на плащане – например кредитен превод, директен дебит и други изрично посочени безкасови плащания.

Тоест:

„Издадох фактура“ не означава автоматично „не ми трябва касов бон“.

Начинът на плащане е важен.

Счетоводителят трябва да настрои процеса още преди старта:

резервация → плащане → документ → осчетоводяване.

Пожарната безопасност не е формалност

Къщите за гости попадат в специфична категория на функционална пожарна опасност по строително-техническите правила. МВР ги посочва сред туристическите сгради за временно настаняване.

Отделно при експлоатацията на туристически обекти се прилага Наредба № 8121з-647 за правилата и нормите за пожарна безопасност, като собственикът или ръководителят на обекта носи отговорност за спазването им.

Практически проверете поне:

• пожарогасители;
• евакуационни маршрути;
• свободни изходи;
• обозначения;
• електрическата инсталация;
• отоплителните уреди;
• газови съоръжения;
• комини и камини;
• аварийни действия;
• достъпа за спасителни екипи.

Особено ако предлагате камина, барбекю, сауна или други съоръжения с повишен риск, тази част трябва да бъде организирана професионално.

Застраховката – задължителна ли е?

В проверената нормативна рамка не откривам общо изискване всяка къща за гости задължително да има специфична застраховка, аналогична на задължителната „Отговорност на туроператора“. Тази специална задължителна застраховка се отнася до туроператорската дейност.

Но за къща за гости да работите без подходяща застраховка е риск, който трудно бих оправдала.

Добре структурираната полица може да покрива:

• сградата;
• обзавеждането;
• пожар;
• наводнение;
• природни бедствия;
• кражба;
• техника;
• счупени стъкла;
• аварии;
• отговорност към гости;
• отговорност към трети лица;
• прекъсване на дейността, когато продуктът го предлага.

И най-важното:

изрично кажете на застрахователя, че имотът се използва като къща за гости.

Домашна застраховка за собствено жилище и застраховка за имот с постоянен поток от платени гости не са непременно едно и също.

Клиентът също трябва да бъде защитен

Имате бизнес отношения с потребители.

Затова цените, условията, отменянето на резервацията, включените услуги, депозитът и правилата трябва да бъдат ясни.

Не пишете:

„120 € на вечер“

а след резервацията да се появят:

• допълнително почистване;
• отопление;
• такса басейн;
• дърва за камината;
• задължителна закуска;
• депозит;
• други непосочени разходи.

Ясната крайна цена не е просто маркетинг.

Тя е доверие.

Условията за анулиране трябва да са предварително известни

Определете още преди първата резервация:

• има ли аванс;
• възстановим ли е;
• до кога може да се анулира безплатно;
• какво става при no-show;
• има ли минимален престой;
• какво става при ранно напускане;
• кога се връща депозитът.

Това трябва да бъде написано ясно, а не измисляно след възникване на спор.

Забавленията могат да повишат цената и заетостта

Една къща с шест спални сама по себе си е продукт.

Но:

къща с шест спални + басейн + барбекю + детски кът + гледка + велосипеди + настолни игри

вече продава преживяване.

Точно при къщите за гости стойността често се създава извън спалнята.

Помислете за:

• басейн;
• джакузи;
• сауна;
• барбекю;
• огнище;
• детски кът;
• двор;
• люлки;
• велосипеди;
• настолни игри;
• тенис на маса;
• билярд;
• място за работа;
• зарядна станция за електромобили;
• трансфер;
• туристически маршрути;
• местни дегустации;
• конна езда;
• риболов;
• планински водач;
• работилници и местни занаяти.

Министерството на туризма например посочва като туристически услуги и преживявания планински преходи, пещери, риболов, фото-сафари, конна езда, дегустации и местни традиции.

Но тук има важно правило:

ако услугата е регулирана, не я предлагайте „просто защото гостите я искат“.

Проверете съответните изисквания за конкретната дейност и доставчика.

Ако имате музика за гостите, има още едно правило

Ако озвучавате общите помещения, ресторанта или развлекателната зона с защитена музика, могат да възникнат задължения за уреждане на авторски и сродни права.

Министерството на културата провежда проверки именно в хотели, туристически, хранителни и развлекателни обекти и напомня, че публичното изпълнение на музика изисква уреждане на съответните права.

Личният Spotify акаунт не трябва автоматично да се приема като лиценз за музика в бизнес обект.

Добрата къща за гости трябва да има правила

Още преди отварянето определете:

• час за настаняване;
• час за напускане;
• максимален капацитет;
• политика за допълнителни гости;
• домашни любимци;
• пушене;
• партита;
• шум;
• паркиране;
• използване на басейн;
• използване на барбекю;
• деца;
• щети;
• депозит;
• изгубени ключове;
• зареждане на електромобил;
• използване на общите части.

Това не е „строго отношение към гостите“.

Това предотвратява конфликтите.

Не подценявайте аварийния план

Представете си:

23:40 часа.

Гост ви звъни:

„Нямаме вода.“

или:

„Ключът се счупи.“

или:

„Токът падна.“

или:

„Излиза вода от банята.“

Кой отива?

Кой има резервен ключ?

Кой знае къде е главният кран?

Имате ли водопроводчик?

Електротехник?

Кой почиства след авария?

Кой говори английски, ако гостът е чужденец?

Успешната къща за гости се различава от красивата къща именно в тези моменти.

Не продавайте само „нощувка“

Това е маркетинговата част, която според мен много собственици пропускат.

Гостът не търси:

„къща 280 кв.м“.

Той търси:

„място за 10 души, където децата ще играят навън и вечер всички ще седнем около една маса“.

Друг клиент търси:

„тихо място за уикенд с приятели“.

Друг:

„къща за Коледа за три семейства“.

Друг:

„място за remote work с добър интернет“.

Затова обявата трябва да показва за кого е къщата.

Какви снимки трябва да има?

Не снимайте само стаите.

Покажете:

• фасадата;
• двора;
• гледката;
• общата маса;
• кухнята;
• всяка спалня;
• баните;
• паркирането;
• достъпа;
• детския кът;
• басейна;
• барбекюто;
• огнището;
• средата;
• какво има наоколо.

И използвайте видео.

Къщата за гости е един от типовете имоти, при които видеото може да покаже много по-добре как пространствата се свързват помежду си.

Цената трябва да бъде изчислена, не копирана

Не гледайте само съседната къща.

Изчислете:

фиксирани разходи:

• кредит/наем;
• застраховка;
• интернет;
• счетоводство;
• софтуер;
• заплати;
• охрана;
• амортизация;

разходи на резервация:

• пране;
• почистване;
• консумативи;
• закуска;
• ток;
• вода;
• отопление;
• комисиони;
• туристически данък.

След това определете:

минимална печеливша цена + сезонност + търсене + капацитет.

Къща, която струва 500 € на вечер, но е заета 20 дни в годината, може да е по-слаб бизнес от къща на 300 €, която е заета 120 дни.

Най-важният показател не е цената на вечер

Това е заетостта при добра средна цена.

Следете поне:

• заетост;
• средна цена на нощувка;
• средна стойност на резервацията;
• среден престой;
• процент повторни гости;
• откъде идват резервациите;
• колко резервации отпадат;
• кои периоди остават празни;
• кои характеристики водят до повече интерес.

Това постепенно ви показва какво всъщност купуват клиентите ви.

Как Dealehome може да помогне на заетостта на къщата за гости

Тук вече не говорим за законова регистрация.

Dealehome не заменя общината, ЕСТИ, НАП или БАБХ.

То решава следващия проблем:

След като къщата е готова и законна – как правилният гост да я намери?

При къщите за гости обикновеното търсене само по „местоположение + цена“ често не е достатъчно.

Една група търси:

12 гости + 5 спални + басейн + барбекю.

Семейство търси:

6 гости + двор + детски кът + паркиране.

Компания може да търси:

10 души + добър интернет + отделни спални + фактура.

И точно тук структурираното представяне има значение.

В Dealehome къщата може да бъде показана чрез конкретни характеристики, брой гости, удобства, местоположение на карта, снимки и видео, вместо всичко да бъде скрито в дълъг текст.

Това има две страни.

За госта:

по-бързо намира място, което реално отговаря на групата и начина му на почивка.

За собственика:

обявата достига до по-точно търсене и намалява неподходящите запитвания.

Директният контакт също е особено ценен при къщите за гости, защото големите групи почти винаги имат допълнителни въпроси:

„Можем ли да сме 11 вместо 10?“

„Има ли три детски легла?“

„Можем ли да вземем цялата къща?“

„Има ли място за пет коли?“

„Издавате ли фактура?“

„Може ли куче?“

„Отоплява ли се басейнът?“

Когато тези въпроси могат да бъдат изяснени директно, пътят от търсене до резервация става по-кратък.

А подробната обява има още една функция:

гостът идва с по-точни очаквания.

По-малко разминаване между снимките, обещанията и реалността означава по-доволни гости, по-добри препоръки и по-голям шанс за повторно настаняване.

Заетостта не идва само от това повече хора да видят къщата.
Идва от това правилните хора да я намерят.

И това е мястото, в което Dealehome може да помогне най-много.

Често задавани въпроси

Трябва ли къщата за гости да бъде категоризирана?

Да. Къщите за гости са туристически места за настаняване клас „Б“ и подлежат на категоризация. Министерството на туризма посочва, че само надлежно категоризирани или регистрирани места за настаняване могат да предлагат туристическо настаняване.

Колко стаи може да има една къща за гости?

По дефиницията в Закона за туризма къща за гости може да разполага с максимум 10 стаи за настаняване.

Трябва ли къщата за гости да предлага закуска?

Законът описва къщата за гости като обект, при който домакините се грижат за обслужването и изхранването на туристите, минимум закуска. При приготвяне и предлагане на храна трябва да се проверят и приложимите изисквания на законодателството за храните и БАБХ.

Трябва ли да издаваме фактура на гостите?

При извършване на икономическа дейност се прилагат правилата за документиране на продажбите. НАП посочва общото задължение за фактуриране, както и изключенията при някои доставки към физически лица; фактура може да бъде издадена и при поискване. Отделно трябва да се провери дали конкретното плащане изисква и фискален бон.

Как се открива къща за гости в България през 2026 г.? Подробен път от категоризацията до ЕСТИ, туристически данък, храна, фактуриране, застраховка и намиране на гости.

регистрация на къща за гости, категоризация къща за гости, как да отворя къща за гости, данъци къща за гости, туристически данък къща за гости, ЕСТИ къща за гости, фактура за нощувка, изисквания за къща за гости България, къща за гости 2026