Дългосрочен наем: права, задължения и рискове

Кой плаща, ако бойлерът се повреди?

Може ли наемодателят да влиза в жилището?

Какво става с депозита при напускане?

Кой плаща счупената пералня?

Какво се случва, ако наемът не бъде платен?

А ако собственикът реши да продаде имота?

При дългосрочния наем и двете страни поемат риск.

Наемателят предоставя депозит, плаща всеки месец и превръща чужд имот в свой дом.

Наемодателят предоставя имущество, което понякога струва стотици хиляди евро, на човек, когото може почти да не познава.

Затова добрият договор не трябва да защитава само едната страна.

Той трябва да направи правилата ясни и за двете.

Какви са основните задължения на наемодателя?

По Закона за задълженията и договорите наемодателят предоставя вещта за временно ползване срещу определена наемна цена. Ако не е уговорено друго, той трябва да предаде имота в състояние, което отговаря на предназначението, за което е нает.

Ако имотът не е предаден в подходящо състояние, законът предвижда възможности за наемателя, включително да поиска отстраняване на проблема, съразмерно намаление на наема или при определени обстоятелства разваляне на договора.

Практически това означава още нещо важно:

състоянието на жилището при предаването трябва да бъде документирано.

Добра практика е към договора да има приемо-предавателен протокол, в който да бъдат описани:

• мебели и електроуреди;
• видими повреди;
• състояние на стени, подове, врати и прозорци;
• брой предадени ключове;
• показания на електромер и водомери;
• налично оборудване.

Снимки или видео при предаването могат допълнително да намалят бъдещите спорове.

Какви са основните задължения на наемателя?

Наемателят трябва да използва имота по уговорения начин, а ако такъв не е конкретно определен – съобразно предназначението му. Той дължи договорения наем и разходите, свързани с ползването на имота.

След прекратяване на наема наемателят трябва да върне имота и може да носи отговорност за причинени по време на ползването вреди, включително определени вреди, причинени от членове на домакинството или пренаематели. Законът задължава наемателя и своевременно да съобщава за повреди и посегателства върху наетата вещ.

Това е важно.

Ако например се появи теч, наемателят не трябва да чака проблемът да стане сериозен, преди да уведоми собственика.

Кой плаща ремонтите?

Това е една от най-честите причини за конфликт.

ЗЗД прави разграничение между дребните поправки, свързани с обикновеното ползване, и останалите повреди.

Дребните поправки вследствие на обичайна употреба по принцип са за сметка на наемателя. Други ремонти, когато повредата не е причинена виновно от наемателя, по принцип са за сметка на наемодателя.

Но в реалния живот границата невинаги изглежда очевидна.

Пералнята спира.

Климатикът се поврежда.

Смесителят започва да тече.

Бойлерът трябва да бъде сменен.

Затова договорът трябва да урежда възможно най-ясно кой носи отговорност в различните ситуации.

Най-важният въпрос не е просто:

„Кой ще плати?“

А:

„Защо се е повредило?“

Риск №1 за наемателя: плаща депозит, но не е ясно кога ще бъде върнат

„Депозит – два наема.“

Добре.

Но това не е достатъчно.

В договора трябва ясно да бъде описано:

Колко е депозитът?

Какво обезпечава?

При какви случаи може да бъде задържан?

Как се установяват щетите?

Какво се случва с неплатени сметки?

Кога се връща остатъкът от депозита след освобождаване на жилището?

Самото наличие на депозит не решава споровете.

Ясните условия за него ги предотвратяват.

Риск №2 за наемодателя: неплатен наем и сметки

Един от основните рискове за собственика е наемателят да спре да плаща.

И проблемът невинаги е само един месечен наем.

Може да останат неплатени:

електроенергия,

вода,

отопление,

такси, свързани с ползването,

както и щети по жилището.

Затова договорът трябва ясно да посочва:

• размера на наема;
• падежа;
• начина на плащане;
• кои текущи разходи се поемат от наемателя;
• последствията при просрочие;
• основанията и реда за прекратяване.

Плащането по банков път има и практическо предимство – остава проследима история на извършените плащания.

Риск №3 за наемателя: собственикът решава да продаде жилището

Фактът, че има действащ договор за наем, не означава автоматично, че собственикът не може да продаде имота.

Затова тази ситуация трябва да бъде обмислена още при подписването.

ЗЗД урежда различно положението на наемателя при прехвърляне на имота в зависимост например от това дали договорът е вписан и дали има достоверна дата. При определени условия договорът остава задължителен и за новия собственик.

При дългосрочен договор и особено когато стабилността е важна за наемателя, това е въпрос, който си заслужава да бъде обсъден с юрист преди подписването.

Риск №4 за наемодателя: имотът се връща с щети

Тук приемо-предавателният протокол става изключително важен.

Без ясно описание на първоначалното състояние след година може да възникне спор:

„Това вече беше счупено.“

„Не, не беше.“

„Стената беше така.“

„Не беше.“

Снимките и протоколът не гарантират, че никога няма да има спор.

Но дават на двете страни много по-ясна отправна точка.

Важно е да се разграничава и нормалното износване от действително причинената вреда.

Риск №5: не е ясно кой всъщност има право да отдаде имота

Преди да платите депозит и първи наем, проверете с кого подписвате.

Наемателят трябва да знае кой предоставя имота и на какво основание.

Ако договорът се подписва чрез представител, проверете представителната му власт.

При съсобственост или други специфични ситуации може да е необходимо допълнително изясняване.

Не започвайте проверката след като сте превели парите.

Риск №6: не е ясно кой ще живее в имота

Това е риск предимно за наемодателя.

Договорът е подписан с един човек.

След два месеца в жилището живеят четирима.

Или имотът се предоставя на други лица.

Или започва да се използва по начин, различен от договорения.

Законът съдържа правила и относно пренаемането, но страните могат да уредят въпроса конкретно в договора.

Затова е разумно договорът да посочва кой ще обитава имота и какви са правилата относно предоставянето му на други лица.

Риск №7: договорът не казва как се прекратява наемът

„Ще се разберем.“

Това работи прекрасно.

Докато двете страни са в добри отношения.

В договора трябва да е ясно:

Срочен или безсрочен е?

Какъв е срокът за предизвестие?

При какво нарушение може да бъде прекратен?

Как и кога се предават ключовете?

Кога се прави окончателното отчитане на сметките?

При договор за наем без определен срок ЗЗД предвижда, че всяка от страните може да се откаже от него с едномесечно предизвестие, освен в специфичния случай на наем, уговорен на ден.

Затова условията за прекратяване не трябва да остават за момента, в който някой вече иска да си тръгне.

Какво трябва да провери наемателят преди да подпише?

Освен самия имот, проверете условията на наема.

Особено:

размера и срока за връщане на депозита;

какви сметки ще плащате;

има ли такса за поддръжка;

кой отговаря за различните ремонти;

какво е състоянието на уредите;

какъв е срокът на договора;

какво е предизвестието;

има ли ограничения за домашни любимци;

кои лица могат да живеят в имота;

има ли специални правила на сградата.

И никога не разчитайте само на:

„Няма проблем, ще се разберем.“

Ако дадено условие е важно за вас, по-добре да бъде ясно договорено.

Какво трябва да провери наемодателят?

Собственикът също има интерес да намали риска още преди предаването на ключовете.

Важно е да има яснота:

кой подписва договора;

кой ще живее в жилището;

как ще се плаща наемът;

как ще се плащат текущите разходи;

как ще се процедира при повреда;

може ли имотът да бъде пренаеман;

какви са правилата за домашни любимци, ако това е важно за страните;

как се прекратява договорът;

в какво състояние трябва да бъде върнат имотът.

Добрата проверка на наемателя не означава недоверие.

Както и внимателната проверка на наемодателя не означава, че наемателят очаква проблем.

И двете означават, че страните знаят какво договарят.

Как Dealehome може да помогне още преди договора?

Много проблеми при дългосрочния наем започват още от обявата.

Когато важна информация липсва, наемателят разбира условията едва при телефонния разговор или огледа.

Затова в Dealehome идеята на структурираните характеристики и филтрите е още при търсенето да се вижда възможно най-много от информацията, която реално влияе върху избора.

Локацията на картата помага да прецените района.

Снимките и видеото дават по-пълна представа за имота.

Характеристиките позволяват да сравнявате жилищата по важните за вас критерии.

А директният контакт позволява останалите въпроси да бъдат зададени преди огледа и преди подписването на договор.

Dealehome не замества договора, юридическата проверка или приемо-предавателния протокол.

Но добре структурираното търсене може да помогне повече от важните въпроси да бъдат зададени по-рано.

Добрият наем започва преди предаването на ключа

При дългосрочния наем има две страни.

Едната дава имота си.

Другата ще живее в него.

Наемодателят има право да очаква имотът му да бъде пазен и договорените плащания да се извършват.

Наемателят има право да очаква да получи жилището в договореното състояние и да го използва при ясни условия.

Затова най-добрият договор не е този с най-много страници.

А този, при който и двете страни знаят какво се случва, когато нещо не върви по план.

Често задавани въпроси

Кой плаща ремонтите в жилище под наем?

По общото правило на ЗЗД дребните поправки, свързани с обикновеното употребление, са за сметка на наемателя. Другите повреди, когато не са причинени виновно от него, по принцип са за сметка на наемодателя. Конкретният договор също трябва да бъде проверен.

Може ли наемодателят да задържи депозита?

Това зависи от уговореното в договора и от конкретните обстоятелства. Именно затова трябва предварително да бъде записано какво обезпечава депозитът, при какви условия могат да се правят удръжки и кога се връща остатъкът.

Какво става с договора за наем, ако собственикът продаде имота?

Продажбата не води във всички случаи до един и същ резултат за наемателя. ЗЗД предвижда различни последици според характеристиките на договора, включително дали е вписан и дали има достоверна дата. При дългосрочен наем е разумно конкретният договор да бъде прегледан от юрист.

Какво трябва да съдържа приемо-предавателният протокол?

Добре е да описва състоянието на имота, наличните мебели и уреди, установените дефекти, броя ключове и показанията на измервателните уреди. Снимки или видео при предаването могат да бъдат полезно допълнение.

Важно: Статията има информационен характер и не представлява индивидуална правна консултация. При конкретен спор или договор с нестандартни клаузи е разумно да се потърси адвокат.

договор за наем, права на наемателя, задължения на наемателя, права на наемодателя, задължения на наемодателя, депозит при наем, рискове при наем на апартамент, дългосрочен наем на жилище, ремонт в жилище под наем, прекратяване на договор за наем